（原标题：扩募加快度隐现！上交所优化REITs扩募机制有想法）
21世纪经济报说念记者 张赛男 上海报说念
跟着中国经济的捏续发展和金融市集纠正的不休深刻，公募REITs看成一种立异的投融资器用，正冉冉展现其巨大的市集影响力和后劲。
站在首批REITs家具上市三周年的节点，回望往时，REITs市集仍是奏效初显。
扩募看成REITs最具特质的发展阶梯之一，正引颈着市集向更深档次、更宽规模迈进。
自首批公募REITs上市以来，上交所捏续引颈要点规模名目鞭策扩募，为REITs市集发展提供主要驱能源。当今沪市首批基础样子公募REITs扩募名目——中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT上市往来后，沪市迎来了更多REITs名目晓示扩募的音讯。
2024年以来，中航京能光伏REIT、中原基金华润有巢REIT、国泰君安临港REIT扩募肯求已获中国证监会、上交所受理，中原北京保险房REIT扩募名目已收到上交所响应主见，国泰君安东久REIT及中金厦门安堵REIT均已发布扩募公告，上交所REITs市集“首发+扩募”双轮运转的发展新时势日渐成形。
21世纪经济报说念记者关注到，上交所REITs市集正不休注入新的活力，不仅通过扩募机制为投资者提供更多范围、更多种类的优质投资契机，况且通过不休完善轨制诞生，推动REITs底层钞票运营技能不休晋升，提高钞票质料、缜密投资者呈报，引颈市集行稳致远。
扩募机制是市集适宜增长的起源纵不雅外洋REITs市集发展，扩募是齐备REITs市集规模增长的主要方式，亦然REITs家具外延式增长的进击路过，外洋熟练市集在阅历了前期REITs家具数目的快速增长后，全体市集趋于融会，每年新增规模渐渐由新发财具数目漂浮为存量家具的规模膨大。好意思国房地产相信协会数据骄贵，2000年至2021年，好意思国REITs市集首发上市的规模平均每年约为21.93亿好意思元，平均每年增长率为4.4%；扩募增发规模平均每年约为251.89亿好意思元，平均每年增长率为14.7%。收尾2024年10月15日，新加坡REITs市集共有35单上市REITs，总市值约合689亿好意思元，2018年-2022年新加坡市集扩募金额超160亿好意思元，约为同期IPO规模的3.5倍，推动新加坡REITs市值高速增长。
从普洛斯在日本REITs市集的发展来看，扩募是其在日本市集膨大计谋的进击构成部分。普洛斯通过捏续的扩募，钞票规模不休扩大，从而进一步安靖了其在日本物流地产市集的跳动地位，并为投资者提供更多的投资契机和收益。
关于贬责东说念主而言，通过扩募的方式当令收购物业钞票，不仅能扩大贬责规模、晋升基金事迹阐扬、增多贬责费收入，也能有用适度家具的总体欠债率，从而晋升了基金的竞争力和投资者信心。
由此可见，扩募机制是REITs市集捏续适宜增长的进击起源。当今我国REITs市集也已探索并顺利落地了首批REITs扩募名目。2022年5月31日，上交所发布并试验REITs扩募步调；2023年6月16日，中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT等首批基础样子公募REITs扩募名目庄重在上海证券往来所上市。扩募项指标落地，充分引发了市集主体的参与关注，支捏运作邃密的REITs通过扩募机制作念优作念强，健全了正向激励机制，表现了REITs家具看成钞票上市平台的永恒计谋价值，体现REITs平台的可捏续发展技能。
回头看这一年多的扩募历史收获，张江产业园通过扩募晋升了底层钞票的运营后果和竞争力，进而有用推动区域经济的转型升级。扩募完成后，华安张江产业园REIT2023年实质现款分拨率较2022年有所晋升。此外，记者从公告中关注到，收尾2024年3季度，张江扩募名目张润大厦已从进击佃户变动的影响复原过来，当今出租率超90%，较旧年同期显耀晋升。
而中金普洛斯REIT也通过顺利扩募，将底层钞票扩大至10个仓储物流园，分散于五大城市圈7大城市，高效工作生物医药、先进制造、第三方物流、跨境电商等新经济行业，有劲地承载和支捏了所在地区的民生和经济发展。扩募完成后，中金普洛斯REIT2023年每份基金的可供分配金额为0.18元，较2022年晋升2.03%。
沪市REITs扩募加快鞭策2024年以来，沪市REITs市集共有6单REITs发布扩募公告，其中4单已经受理。从行业分散来看，发布扩募公告的REITs名目涵盖了产业园、清洁能源、保险房等多个规模，在REITs名目扩募音讯不休出现的同期，基金贬责东说念主、原始权利东说念主、场地政府等纷繁暗意，通过扩募机制将越来越多的优质钞票推向基础样子REITs市集，为REITs市集的生态诞生孝顺力量。
记者关注到，当今申报扩募的名目中，保险性租出住房行业最为积极奋勇。
当今沪市扩募鞭策中3单为保险性租出住房，别离为中原北京保险房REIT、中金厦门安堵REIT、中原基金华润有巢REIT。中原北京保险房REIT看成北京市进击的保险性住房REITs家具，一直备受市集关注，且二级市集阐扬优异。这次扩募也积极鞭策，走在前哨，已收到上交所响应主见。新购入名目为北京房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园。北京保险房中心有限公司财务贬责部部长黄宁暗意，北京保险房中心捏有的公租房钞票占北京市公租房总量的50%以上，是保租房规模 “融会器”和“压舱石”。因此，中原北京保险房REIT具备丰富的扩募潜在钞票。
中原基金华润有巢REIT看成上海市进击的保险性租出住房REITs家具，这次扩募钞票为上海市闵行区的有巢马桥名目，是上海市保险性租出住房示范名目。有巢住房租出（深圳）有限公司计谋投资部负责东说念主李伯乔对记者暗意，华润有巢的投资计谋将聚焦于一线、强二线等东说念主口净流入城市中有产业支捏、有交通配套的可扩募钞票。当今，中原基金华润有巢REIT扩募也仍是被证监会、上交所受理。
此外，中金厦门安堵REIT公告了扩募想象，这次拟购入钞票位于厦门市岛内的想明区和湖里区。看成厦门市进击的保险性租出住房REITs家具， 2024年中金厦门安堵REIT已齐备分成收益达4.65%，基金上市以来已齐备分成收益为8.27%。厦门安堵控股集团有限公司党委副布告、总司理，厦门安堵集团有限公司党委布告、董事长汪晓林采访时暗意，本次新基础样子项指标购入将齐备有量与增量钞票的良性轮回，助力厦门市租出住房钞票的进一步发展壮大，为厦门市住房保险体系的健康可捏续发展提供有益探索。
记者还关注到，在各行业REITs扩募加快鞭策的同期，浮现出大类行业钞票混包等立异机制。
看成本年第一单获受理的扩募名目，中航京能光伏REIT本次拟购入基础样子名目为位于云南省保山市腾冲市的苏家河涎水电站名目和松江山涎水电站名目。这亦然国内首单跨区域探索光伏+水电钞票混装的扩募名目。凭据招募讲解，两个水电站名目拟召募规模为28.6亿元。经测算，扩募前里面收益率（IRR）为5.88%，扩募后IRR为6.46%，扩募后IRR比拟扩募前晋升了0.58%。未来淌若顺利获批，公募REITs有望齐备从单一钞票扩募迈进混装钞票扩募的2.0期间。
看成寰球首单圭表厂房产业园区基础样子REITs家具，国泰君安临港立异产业园REIT扩募立异推出“工业厂房+研发办公”的钞票组合，本次拟购入康桥名目位于浦东新区张江科学城片区，是临港产业导入张江科学城的“桥头堡”。临港集团关系负责东说念主暗意，本次国泰君安临港立异产业园REIT扩募是临港集团“上市公司+公募REITs”双轮运转的初度尝试，亦然上市公司层面积极践行集团REITs计谋的进击举措。上市公司优质钞票注入到国泰君安临港立异产业园REIT中可有用周转上市公司存量钞票，促进变成园区新质分娩力；同期上市公司为国泰君安临港立异产业园REIT供给优质钞票，捏续输出高质料和高附加值的钞票运营技能，成心于促进国泰君安临港立异产业园REIT的捏续规画融会向好。
双轮运转市集高质料发展频年来，上交所看成我国公募REITs主要的上市阵势，在REITs市集提质增速的同期，不休推动完善扩募机制，当今已上市名目变成“首发+扩募”双轮运转时势，为REITs市集发展提供强盛内生能源。支捏已上市REITs捏续扩展和整合具有区域和行业协同和互补的钞票，优化钞票组合，裁减组合风险、增厚投资呈报，为市集适宜发展提供支捏。同期，上交所在扩募鞭策中捏续关注投融资对接责任，晋升信息清晰的透明度和表任意，督促各方优化扩募决议想象，通过优化决策过程、优先认购安排等，均衡新老投资者利益，保险投资者正当权利。REITs市集关系机制的捏续完善，效力构建Pre-REITs、捏有型ABS、公募REITs、REITs扩募等多档次全链条的熟练市集，打造公募REITs全人命周期的家具体系。
实质上，除REITs扩募外，上交所还在REITs市集生态诞生方面捏续发力，引颈REITs市集高质料发展。上交所坚捏“好名目好待遇”理念，指引原始权利东说念主深度参与REITs平台诞生，通过“激励到东说念主”引发运营贬责机构积极性，优化轨制步调晋升信息清晰针对性及有用性，“以诚相待”促进市集投融两边的协同发展。
上交所联系负责东说念主暗意，未来将不息优化扩募机制，捏续指引基础样子REITs提高表率运作水平、督促各参与方积极履职尽职，促进基础样子名目晋升运营质效和投资者呈报，变成“投融方互信、投融端协同、投融资流通”的市集生态，打造透明、表率、具有成长性的REITs市集。