（原标题：旅舍修订惊现“功绩托底”，模式立异照旧至暗时刻？）

21世纪经济报谈记者 高江虹 北京报谈

贬抑11月1日，锦江、首旅、金陵等国内旅舍集团接踵发布2024年三季度财报。从三季度财报数据来看，各家旅舍数目再立异高，但多项策划方针出现下滑，暗遁入忧。

功绩承压下，投资旅舍照旧一门好交易吗？不仅旅舍投资东谈主犯陈思，各旅舍集团也在调治旅舍品牌结构，防范从存量阛阓中栽培收益。广阔的存量旅舍阛阓变成了竞争的红海。

惨烈拼杀中，东呈集团推出的“两年回本功绩托底保障”的存量修订筹备引起全行业细心，这是行业首个提议以2年投资回本周期的功绩增长为托底的品牌，即连锁品牌方遴荐与投资东谈主风险共担。东呈集团柏曼奇迹群CEO王瑜对21世纪经济报谈记者暗示，为了提高修订投资答谢率测算的精准性，东呈集团插足了各项资源。其中包括决策测试、专科遐想团队等，以适配面前存量旅舍阛阓的非标修订需求。

“这好像是当今国内独一敢跟投资东谈主作念功绩‘对赌’的旅舍管制公司。”旅游旅舍行业高级经济师赵焕焱向记者暗示，此前维也纳旅舍开业初期曾经领受肖似举措，但被锦江收购后就毁掉了保底模式。赵焕焱合计这也意味当今存量阛阓调动门庭是主战场。

中国旅游酌量院产业酌量所长处杨宏浩合计，功绩托底模式风险共担、利益分享，不错增多投资东谈主信心，成心于周转存量旅舍财富。但全行业推论该模式又会顽固行业供需均衡，不一定成心于行业发展。

这条“鲶鱼”带来的是福是祸，似乎需要时刻解答。 

旅舍收益承压

旅舍业黄金随地的时间仍是畴前。疫情的扰动加上商旅出行变数，中国40万家旅舍这几年像是坐了过山车，并无缓慢可言。而刚刚交了最新一季财报的国内各大旅舍集团，内心休戚各半。

国内最大的旅舍集团锦江旅舍的财报炫耀，2024年三季度，锦江旅舍新开业旅舍469家，开业退出旅舍221家，净增开业旅舍248家。贬抑季度末，锦江旅舍仍是开业的旅舍所有这个词达到13186家。首旅旅舍也在该季度净开店273家，旅舍数目从上半年的6475家增多至6748家。

在门店数目不停立异高之际，各家旅舍集团策划端进展并不乐不雅。锦江旅舍三季度功绩以致出现呈现营收、净利双降的场面。财报炫耀，2024年三季度，锦江旅舍营业收入38.98亿元，同比下落7.1%；归母净利润2.58亿元，同比下落43.08%，净利润缩水近一半。

与锦江通常功绩承压的旅舍集团不在少数。首旅旅舍、金陵饭铺等旅舍集团三季度功绩也出现净利润下落的情况。财报炫耀，首旅旅舍归母净利润3.66亿元，同比下落9.54%；金陵饭铺在三季度的净利润1862.86万元，同比下落22.73%。

一叶知秋，巨头们的处境映射寰球旅舍阛阓的压力。旅舍数据工作提供机构STR数据炫耀，贬抑2024年9月，中国内地旅舍年累计RevPAR、ADR和OCC（出租率）离别同比下落了6%、4%和2%，平均房价连气儿三个季度呈现同比下落，各级别旅舍进展均未达到旧年同期水平，旅舍行业的增长驱能源更依赖于提高入住率而非房价。

在这种现象下，投资东谈主普遍感受到“旅舍交易难作念”。投资旅舍，照旧一册好交易吗？

硬币的另一面，专家却又看到旅舍存量修订阛阓的豪迈出息。凭据酒管财经的数据，大众旅舍的生命周期时常是5年，当今我国跳跃6.3万家旅舍因家具老化濒临赔本压力。细化下来，存量连锁大众旅舍5年仍未装修占比为51%，存量单体大众旅舍5年仍未装修占比为60%。简而言之，等于许多旅舍濒临修订翻新的压力。于是，凭据中饭协数据，2023年新开业旅舍中，存量修订面孔比重激增至近60%，相较于2021年末的39%，形成赫然对比。

同期，强烈的存量竞争不仅冲击着单体旅舍，也将那些进展平平的小连锁品牌推向了角落，尤其是多半经济型旅舍濒临着物业老化、家具同质化等问题。另外，跟着下千里阛阓，各式网红小城的旅游毁坏崛起，一些旅舍投资者运行从一二线城市迁徙至下千里阛阓投资，通过修订当地小旅社等存量旅舍去寻找强壮的新增长点。

当下寻求投资答谢的“笃定性”成了大多数投资东谈主的渴慕，毕竟小则大几百万元，多则数千万元的旅舍投资，任谁都不敢莽撞下手。畴前这些年，旅舍投资东谈主碰到过太多加盟前吹得言三语四，加盟后策划不如意，扯皮不停，终末只可翻牌再求期望。

这亦然为何东呈集团提议以2年投资回本周期的功绩增长为托底筹备，能引起转机的最主要原因——投资东谈主真的太需要“笃定”的投资答谢了。

开发存量阛阓

11月1日中午，接纳21世纪经济报谈记者采访时，刘强正在前去北海的路上。其投资的第二家柏曼旅舍将近开业了，刘强要赶去盯一下终末的准备责任。

刘强是一位华南资深旅舍投资东谈主，从事旅舍行业11年。刘强告诉记者，2019年时，他得知柳州市中心步碾儿街有一处传统四星级旅舍物业在招租，房间数目在174间，念念虑再三后，决定将其租出下来。凭据物业邻近的旅舍客源定位，预估住客的神色价位是300元傍边，邻近的商圈及配套决定了加盟中端旅舍是最合适的，刘强最终遴荐了加盟东呈旗下聚焦存量修订赛谈的柏曼旅舍。

这是刘强投资的第一个柏曼旅舍。据其深刻，2020年1月3日签下租约后没几天就碰到疫情，投资风险陡增，刘强当先仅仅插足1300万元对110间客房进行修订，2023年底才再插足近500万元将剩余的60间客房作念了修订，通盘物业拆旧、翻改、遐想、装修采购、工程、运营、开办等用度共计插足1700多万元。

“当先单房投资老本7、8万元，其后含大众区域的单房老本不祥9万多元。”刘强深刻，旅舍修订后于2020年10月认真营业，修订后爬坡期收尾的首月，旅舍功绩就得到了近翻倍的栽培，当月抽象RevPAR超250元，对比修订前的传统四星旅舍增多近120元；而174间客房的抽象出租率尽然还超90%，同比修订前栽培31.76%。

“前两年在疫情常态化的情况下，这家旅舍RevPAR仍旧保抓在270元傍边，出租率在90%傍边，仍有盈利，关于这个功绩咱们照旧比拟悠然的。”刘强喜跃地暗示，2023年开年以来，旅舍策划功绩飞快归附。2023年1至2月的每个周末，旅舍价钱上调100元以上进行售卖，仍旧天天满房。2023年4月柳州紫荆花节以及7-8月暑假技术，旅舍抽象RevPAR一度达到了430元，全年抽象RevPAR亦然远超筹建期300元的预期。

值得一提的是，这家旅舍卖价以致高于同商圈内的中高端旅舍，且在OTA平台上位列柳州市高等旅舍榜单第一，不少住客在OTA平台上评论暗示智能语音简陋老东谈主、智能房型对懒东谈主友好等等。

因此即使筹建和开业碰到疫情，刘强只用了三年就将一皆投资回本，比其预期的3.5到4年回本周期少了一截。在旅舍阛阓竞争日趋强烈效益日渐恬澹的布景下，这笔投资效益令其颇为悠然。喜跃之下，刘强又在北海投资了另一家柏曼旅舍。

刘强深刻，他与柏曼旅舍签署了功绩托底的契约。天然他意志到托底同意仅仅一种保障，对投资东谈主来说更像是种安危，他更敬重的是两边在基于统一场地前提下不错生动地利用品牌业务模子，按需定制修订决策，若是功绩不达标，管制方要减免用度，在一定进程上也减少了他的投资老本。

这种功绩托底模式并不算是簇新事物，赵焕焱向记者深刻维也纳旅舍推广之初也领受过肖似举措，但被锦江收购后就再莫得作念过肖似同意。都门文化和旅游发展酌量院推论院长厉新建笑称东呈集团此举是否想冲量扩土地？他合计这是件善事，以往许多品牌管制费旱涝保收，对旅舍投资东谈主和业主并没那么成心。

东呈图什么

功绩“对赌”，对投资东谈主是多了一重保障，但对东呈旅舍集团来说到底图什么？

一般而言，旅舍的投资答谢周期为3至5年，存量修订的旅舍有许多在5至6年仍未能回本。在三、四线以致是小县城，存量修订的答谢周期更长。而东呈旅舍集团提供的宣传云尔炫耀，柏曼对加盟修订的存量旅舍以2年投资回本周期的功绩增长为托底场地。

提议这个决策的王瑜胆子明显是有点“肥”。王瑜诠释谈，“针对不同档位的单房改变老本，柏曼设定了精准到月的单房抽象RevPAR 栽培场地，来为投资东谈主提供历程可控的投资答谢处分决策。”

以单房改变老本在3万元傍边的旅舍为例，要想在2年内回本，旅舍修订后的抽象RevPAR至少需栽培40元。也等于说，关于一家月平均抽象单房收益在160元的存量旅舍，经连锁品牌方勘查，稳健3万元/每间的修订尺度，那么改变成柏曼旅舍后，门店每个月平均单房抽象收益将达到至少200元。

“由此类推，单房改变老本为4万元和5万元的旅舍，对应的抽象RevPAR 提增值则离别为50元和60元。基于这么的运营功绩保障机制，柏曼的遴荐是与投资东谈主风险共担，品牌明确若修订后当月的抽象RevPAR栽培低于场地值，则免收当月品牌管制费。”

王瑜的谈判是，现代旅舍存量修订阛阓的集体慌张是“三无”和“三难”。其中“三无”指的是投资无免租期、工程无筹建期和运营无爬坡期，“三难”指的是能否造价低又效力好、修订预算若何掐得准以及修订后功绩如何有信心。

因此，王瑜合计酒管集团若想在存量旅舍鸿沟大有行为，必须入木三分，通过才气诞生，也应该处分这些问题。

“粗拙连气儿等于存量修订旅舍既要保证修订历程中的降本增效，更要对修订前后的功绩负责。”王瑜说，“惯例阛阓下的收获逻辑是‘以老本倒逼售价’，基于前期的老本插足，推算房价必须卖到若干，以确保投资答谢。然则，因为售价往往取决于阛阓的供需连络，当今旅舍运营濒临诸多不笃定成分，难以达到测算的遐想值。是以，这套逻辑并不太适用于面前的旅舍阛阓，尤其是存量旅舍修订阛阓。”

为了竞逐存量旅舍修订阛阓，王瑜提议了“两年回本功绩托底保障”的存量修订筹备。中枢是“推测精准，造价贬抑，投资同意达成。”至于如何实现？王瑜暗示，为了提高修订投资答谢率测算的精准性，东呈集团插足了各项资源，其中包括决策测试、专科遐想团队等，以适配面前存量旅舍阛阓的非标修订需求。

关于东呈集团在柏曼旅舍品牌上开辟的行业“锤真金不怕火田”，业内批驳不一。杨宏浩合计此模式成心于周转存量阛阓，毕竟这种风险共担利益分享的模式，提高了投资东谈主信心，加快开释出一些存量物业，但他不合计通盘旅舍都能利用该模式取得告捷，况兼该模式也并不得当全行业推论，一朝多量物业加入阛阓供给，顽固价钱体系后也无法撑抓功绩同意，竞争很可能会更强烈，不一定成心于阛阓发展。

厉新建指出，“对赌”的是营收照旧利润也很紧迫，不然营收很高利润却很低对业主巧合是善事，况兼旅舍策划强调遥远倡导和抓续发展，若是为了完奏凯绩对赌，杀鸡取卵，旅舍损耗很大，镌汰设备使用寿命以致旅舍形象，那就失之东隅了。